2023.09.22畑に家を建てるには？
本日のテーマは、『畑や田んぼなどの農地に家を建てるには？』です。
ご自身のまたはご実家の農地に、あるいは農地だったところを購入してなど、いろいろなケースがあると思います。
実際に農地に家を建てるにはどのような流れでどうしたらいいのでしょうか？
農地のままでは建てられないの？
基本的に農地のままではおうちは建てられません…。地域によって変わってきますが、一般的に都市計画法によって定められた3つの区域に分けられています。
その区分に合った地域（区域）指定になっていれば、地目を農地から宅地に変更して、家が建てられるようになります。
それが『農地転用』です。ただし、例外的に地目が「農地」のままでも家を建てることができる場合があります。
都市計画法で定められた3つの区域
都市計画法によって定められた区域に指定された土地により、家が建てられるかどうか決められています。
■市街化区域 ＝ 家を建てても良い
この地域は「家を建てて市街化にしましょう」と定められた場所です。そのため、農地が市街化区域に属する場合、地目が「農地」のままでも家を建てることができます。
■市街化調整区域 ＝ 許可が出れば家を建てても良い
この地域は「なるべく農地を残しましょう」と定められた場所です。そのため、農地が市街化調整区域に属する場合、「農地転用」の手続きを行い、許可を得なければ家を建てることはできません。市街化区域よりも農地に家を建てることが難しい地域となります。また、場所や周辺環境によって、難易度も異なります。
■農用地区域 ＝ 基本的には農業以外には使えない
この地域は「今後、農地を残していきましょう」と定められた場所です。そのため、農用地区域は基本的には家を建てることはできません。ただし、除外申請を行えば家を建てることができます。ただし、都道府県や地域ごとによって条件が異なるため、役所などに確認が必要です。
「農地転用」をするための手順
農地を宅地にするには、各市町村の農業委員会に必要書類を揃え申請します。
ここでご注意いただきたいのが、農業委員会は原則月1回の開催となります。
また、農地の面積の広さによって、申請の流れや期間が変わってきます。
例えば毎月1日に開催されるとしましょう。
7月31日に書類を提出した場合、8月1日に受理され、9月1日に許可書が交付されます。
実質1ヵ月ですよね。これが、8月2日に提出したら、9月1日に受理され、10月1日に交付となります。
わずか2日の遅れると交付が２ヵ月先になってしまします。
原則1回の開催となっていますが、数カ月かかる場合もあるため、申請自体も早めに済ませておく必要があります。
着工予定やお引越し予定などでお急ぎの方はご注意してください。費用としては、煩雑な手続きを行政書士に依頼した場合は20万円ほどの費用が必要になります。
手続きが完了すると、家を建てられるようになります。
農地転用する際に気を付けるポイント
１．農地から宅地にはし辛い規則
農地の中には宅地への転用が認められにくいものや、認められないものがあります。
具体例として市街化調整区域や農用地区域内農地です。農用地区域内農地は農業振興地域整備計画に基づいて定められている土地であり、農地として生産性が高いとされています。自治体にとっても大切な土地であるため、原則として農地転用が認められません。
不動産情報でもよく目にするのが市街化調整区域です。都市計画法に基づいて、市街化を抑制するため住宅や商業施設の建設が認められていない土地があります。
申請をすれば許可が下りる場合もありますが、手続きに時間がかかることが予想されます。
２．農地から宅地にはし辛い土壌と安全性
一般的に水をよく使う農地は、一般的な土地に比べて柔らかくもろいことが多いです。
また、田んぼであった土地は水を引くために、周囲より低くなっていることがあり、盛り土が必要になることがあります。この盛り土も、地盤沈下の原因となる恐れがあります。また、畑だったとしても地盤が強くはないため、リスクや不安が残ってしまいます。これらのリスクを抑えて安全に住むためにも、セメントや鋼杭による地盤改良工事が必要なのかの「地盤調査」を入念に行なっておくことをおすすめします。
まとめ
郊外の農地の場合、市街化調整区域などの制限もあり、どの農地でも農地転用しておうちが建てられるわけではありません。また、農用に必要な建物以外は建てられませんので、例えば、農家さんの住む家とか、後継ぎさんや、ご親族の住む家でないといけません。
この条件が一番厳しい条件となりますので、条件が当てはまるのかを調べる必要があります。ご注意ください。
